La ristrutturazione di un appartamento storico a Trieste è una sfida affascinante che richiede un equilibrio tra rispetto per il preesistente e le nuove esigenze abitative.
In questo caso studio, esploreremo il progetto di ristrutturazione di un appartamento storico a Trieste situato nei pressi dell’ospedale maggiore, evidenziando le sfide affrontate, le soluzioni adottate e i risultati ottenuti.
Premessa
L’appartamento, risalente alla fine dell’800, presentava le caratteristiche architettoniche tipiche degl edifici storici di Trieste, come soffitti alti, murature portanti in pietra, solai con travi in legno e tavolato. Tuttavia, nel corso degli anni si sono susseguiti degli interventi di ristrutturazione che hanno più che altro coperto le superfici originali. La prima cosa da fare quindi era rimuovere i pavimenti e i rivestimenti esistenti per scoprire cosa restava delle finiture originali e valutare eventualmente il recupero o la completa sostituzione. In ogni caso, considerando le condizione iniziali dell’appartamento, è risultato fin da subito evidente la necessità di un intervento significativo di ristrutturazione, sia per quel che riguardava le finiture sia per gli impianti tecnologici.
Obiettivi della Ristrutturazione
Funzionalità: Creare spazi funzionali per l’utilizzo dell’appartamento da utilizzare anche come casa vacanze. Con con la possibilità di ospitare almeno 6 persone.
Avere due servizi igienici e una zona giorno abbastanza ampia da inserire un divano letto.
Conservazione dell’aspetto storico: Mantenere e valorizzare il più possibile gli elementi storici dell’appartamento ove possibile.
Efficienza Energetica: Valutare la possibilità di migliorare l’isolamento termico e ridurre i consumi energetici.
Fasi del Progetto di Ristrutturazione di un Appartamento Storico a Trieste
1. Rilievo dello stato di fatto
Come buona prassi di ogni ristrutturazione a Trieste, abbiamo iniziato con un rilievo geometrico dell’appartamento con la misurazione di tutti ambienti e delle superfici. Inoltre è stato necessariola richiesta di un’ispezione di uno spazzacamino per valutare la funzionalità e dimensione delle canne fumarie. esistenti e sapere quali potevano essere utilizzate e quali no. Inoltre come sempre è consigliabile in questa fase, è stato eseguito un accesso agli altti presso l’archivo comunale di Trieste, per verificare se i precedenti interventi sono stati eseguiti nel rispetto della normativa vigente in materia di urbanistica ed edilizia.
Presso l’archivo del comune di Trieste è stato ritrovato il progetto originale datato 1872 e redatto in lingua tedesca e inoltre la dichiarazione di un termotecnico che autorizzava l’esalazione dei fumi della caldaia sulla parete esterna, con un foro in facciata, in quanto le canne fumarie esistenti non erano sufficienti per convogliare sul tetto, come previsto dal regolamento edilizio del comune di Trieste. L’unia canna fumaria utilizzabile è stata collegata con la cappa aspirante della cucina.
2. Progetto Preliminare
Un aspetto cruciale della ristrutturazione è stato il progetto preliminare. Abbiamo presentato ben otto proposte preliminari prima di arrivare alla soluzione definitiva che ha soddisfatto pienamente le aspettative dei clienti. Questo approccio ha permesso di esplorare diverse soluzioni con differente distribuzione degli spazi. Per ogni soluzione si sono valutati pro e contro rispetto alle necessità richieste e al risultato ottenibile dopo i lavori di ristrutturazione.
Durante le fasi di revisione, abbiamo coinvolto attivamente i clienti, raccogliendo il loro feedback e apportando modifiche in base alle loro preferenze. La scelta finale ha incluso spazi ampi e luminosi, aree conviviali per intrattenere gli ospiti e dettagli che raccontano la storia dell’immobile. Il vantaggio di redigere un progetto preliminare consente di valutare tutte le possibili opzioni, eventuali varianti e sopratutto una prima valutazione economica della spesa da affrontare; questo molto prima di chiamare l’impresa o come spesso accade durante l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione, quando ormai è tardi per modificare il progetto senza allungare i tempi di consegna e senza avere costi aggiuntivi più alti del previsto.
3. Progettazione
Quando la soluzione proposta nel progetto preliminare è stata accettata da tutti i componenti della famiglia e sopratutto è stata “metabolizzata” come la soluzione migliore in termini di funzionalità degli spazi e spesa prevista per la realizzazione dei lavori, si è passati alla progettazione definitvia/esecutiva che ha incluso:
- La redazione di una pratica edilizia: la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) questo perchè è stato aggiunto un servizio igienico che prima non esisteva;
- Ristrutturazione degli Spazi: Riorganizzazione degli spazi interni per ottimizzare la funzionalità, mantenendo la distribuzione originale;
- Redazione del progetto esecutivo con la quantificazione delle superfici e le dimensioni degli elementi da ristrutturare;
- Redazione del computo metrico estimativo sulla base del quale richiedere i preventvi alle imprese edili;
- Progetto dell’impianto idrotermo sanitari con la valutazione di un termotecnico per il dimensionamento dei radiatori e della caldaia a gas;
- Preparazione di un capitolato d’appalto affinchè le offerte delle imprese potessero basarsi sulle stesse prestazioni richieste e risultassero fra loro facilmente comparabili.
4. Interventi Strutturali
Un altro aspetto fondamentale è stata la collaborazione con un ingegnere strutturista. Durante il processo di adattamento della distribuzione interna, è emersa la necessità di demolire alcuni tramezzi. A differenza degli edifici in cemento armato, dove è possibile rimuovere pareti non portanti senza particolari preoccupazioni. Nel nostro caso specifico, l’appartamento storico presentava una struttura in muratura prevalentemete in pietra per le murature perimetrali e di spina e in laterizo per le tramezzature interne, caratteristica questa che richiedeva un’attenzione particolare in caso di demolizione delle tramezzature.
L’ingegnere strutturista ha valutato la fattibilità dell’intervento dal punto di vista statico e ha progettato le soluzioni necessarie per garantire la sicurezza durante e dopo i lavori. Prima di procedere con la demolizione dei tramezzi, è stato necessario inserire delle travi in ferro per supportare la muratura sovrastante e mantenere la stabilità dell’immobile. Questo intervento ha permesso di creare ambienti più ampi e funzionali, senza compromettere la stabilità dell’intero fabbricato.
5. Finiture e Dettagli
Pavimenti in Legno: Per i pavimenti di tutte le stanze ad eccezione dei bagni si è scelto un parquet prefinito con listoni in rovere naturale posati a correre
Porte interne: le due porte interne in legno massello e a doppia anta e quella del WC sono state smontate e consegnate nelle mani esperte di un nostro artigiano di fiducia. Successivamente sono state sverniciate e stuccate e riportate all’aspetto originale sostituendo le maniglie e le serrature secondo le indicazioni del cliente.
Rivestimenti e pavimenti : I pavimenti e rivestimenti sono in grès porcellanato di colore grigio chiaro nel bagno principale, mentre nel WC si è proposto un grès bianco per le pareti per rendere il locale più luminoso e un pavimento con piccoli motivi geometrici che rimanda ai motivi usati in passato.
Costi della Ristrutturazione di un Appartamento Storico a Trieste
La ristrutturazione di un appartamento storico a Trieste comporta una serie di costi variabili, influenzati da diversi fattori, tra cui la dimensione e la posizione dell’immobile, che nel nostro caso è al primo piano con una superficie di 73 metri quadri calpestabili, il livello di intervento richiesto e la scelta dei materiali. Nel nostro caso, la spesa complessiva per i lavori di ristrutturazione è stata di circa 53.000 euro oltre IVA di legge al 10%, suddivisa come segue:
- Restauro delle porte interne a due ante inclusa scaffalatura per nicchia : 3.170 euro
- Fornitura e posa in opera due nuove porte ad un anta : 1.100 euro
- Demolizioni compreso smaltimento e oneri di discarica: 9.900 euro
- Nuove tramezzature in cartongesso: 1.650 euro
- Impianti elettrico, installazione ex novo impianto elettrico a norma: 5.800 euro
- Impianto di riscaldamento con installazione caldaia a condensazione 26 Kw con radiatori e arredoagno in alluminio: 6.200 euro
- Impianto idrico dei bagni e della cucina di adduzione dell’acqua calda e fredda e della rete di scarico: 5.450 euro (sanitari e rubinetterie esclusi)
- Fornitura e posa in opera di parquet prefinito in rovere naturale compreso battiscopa : 5.850 euro
- Rasatura a più mani di tutte le pareti per evitare cavillature superficiali, inclusa rete antifessure plastomerica: 3.100 euro
- Tinteggiature interne con idropittura traspirante: 3.330 euro
- Controsoffitti con struttura metallica compresa garzatura e stuccatura: 4.320 euro
- Travi in ferro compresa fornitura e posa in opera: 2.400 euro
- Isolamento acustico della parete del soggiorno confinante con altro appartamento tramite controparete in cartongesso e lana di roccia: 720 euro
- Le finestre non sono state sostituite in quanto erano state cambiate di recente dal precedente proprietario
È importante notare che a questi costi vanno aggiunti quelli sostenuti dalla committenza per l’acquisto dei sanitari e delle rubinetterie dei bagni e di altre finiture come per esempio la cabina doccia che sono state acquistate separatamente. Considerando che la superficie calpestabile dell’appartamento è di 73 mq, la spesa per metro quadro per la ristrutturazione dell’ appartamento è stata di 700€/mq oltre l’IVA di legge. Naturalemente sull’importo finale ha influito positivamente il fatto che gli infissi esistenti fossero stati sostiuiti di recente e quindi non sono stati cambiati.
Ristrutturazione di un Appartamento Storico a Trieste
La ristrutturazione ha portato ad un appartamento che combina perfettamente il fascino del passato con il comfort dei nostri giorni. I proprietari nonostante la fase preliminare sia durata più del previsto, tempo necessario questo per valutare tutte le possibili soluzioni e varianti, alla fine hanno apprezzato molto la nuova disposizione degli ambienti e le nuove funzionalità .
Conclusione e Punti Chiave della ristruttruazione di un Appartamento Storico a Trieste
Ristrutturazione di un Appartamento Storico a Trieste
Questo progetto di ristrutturazione dimostra come sia possibile preservare il patrimonio architettonico mentre si risponde alle esigenze dell’abitare contemporaneo. La nostra esperienza come architetti in questo campo ci consente di affrontare sfide simili con competenza e passione.
Se stai considerando una ristrutturazione del tuo appartamento storico a Trieste, contattaci per una consulenza personalizzata. Siamo qui per aiutarti a trasformare le tue idee in realtà!
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